销售维持急速增长,股息收益率十分吸引,维持“买入”评级,目标价13.40港元

时代中国合约销售增长迅速,本年首10个月合约销售达476.68亿人民币,较去年同期增长约50.7%,已完成550亿人民币销售目标的87%,我们预料集团将于12月达成该目标。近日中港股市调整,加上若干政策如棚改和国内流动性紧张问题影响,内房股股价回调,集团亦于上半年开始调整其策略至防守性,如放缓收购土地步伐等,此外,集团精准地发行债券,有利集团控制融资成本。事实上,集团派息十分慷慨,以过去股息派发率30%计算,我们估计未来3年股息收益率将高达7.61%/9.44%/11.45%(以11月7日收市价计算),为十分吸引水平。

利好因素收购土地力度放缓,中短期增长步伐影响有限。于上半年,时代中国以61.15亿人民币购买11块土地,而据资料显示,集团下半年于土地市场动作不多,因此我们预计集团土地支出将仅徘徊于100亿人民币左右,以集团本年度销售目标550亿人民币和过去土地收购支出比例计算,集团土地收购资金预算该高达225亿人民币,可见集团于土地收购方面更为谨慎。近日全国土地市场部分土地以底价成交或流拍,此是土地市场回归理性的结果,我们认为集团进入防守阶段乃明智之举,纵使集团减少其于土地市场的活动,我们相信此对集团未来数年业绩影响不大,此乃归功于集团拥有庞大的旧改项目储备,当中560万平方米的储备将于未来2年至3年陆续转换,有效弥补集团土地市场活动减少的土地储备「流失」。

精准发债时机,有利控制融资成本。集团于10月17日发行17亿人民币的3年期境内公司债券,票息为8.4%,集团亦于5月时发行票息7.85%的4.5亿美元3年期优先票据。集团发债集资时间甚为精准,分别于某内房股须以高票息发债和流动性趋紧前成功发债,成功于此等时间发债有利集团管理其融资成本。事实上,集团的票据和债券大多于2020年或以后到期,仅有两笔非公开债券于2018年和2019年到期,金额皆为30亿人民币,当中2018年的债券已经偿还。截至中期,集团的净负债比率为67.2%,基于集团于土地市场活动较少和销售理想,我们相信集团的净负债比率于2018年度将较中期稍为下降。

逐步重新纳入进若干指数。集团早前获重新纳入于恒指综合中型股指数,并重新成为港股通合资格股份。集团数年前遭剔出恒指若干指数和MSCI中国小型股指数指数,其因为其股权高度集中,现时问题已获解决。我们相信于即将来临的MSCI检讨中,集团有机会获重新纳入其指数,此举将有利集团估值。

我们下调目标价至13.40港元。尽管集团于土地市场进入防守状态,于中期仅花费约60亿人民币购买土地,然而集团的旧改项目将于未来数年陆续成熟,有效补充土地储备,因此我们认为进入防守状态对集团未来数年业绩影响不大。由于人民币近数个月下跌,集团资产净值因而下跌,因此我们将目标价从14.60港元下调至13.40港元,以现价7.30计算,未来3年预测市盈率为3.94x/3.18x/2.62x,为十分吸引水平,因此我们给予集团「买入」评级。

楼市政策放松第一枪?菏泽取消楼市限售

12月18日,菏泽市住房和城乡建设局发布《菏建(2018)7号》关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知:为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署,扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作,规范房地产市场秩序,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,根据市政府第48次常务会议研究的意见,先就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展,取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,菏泽此次出台限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

此次菏泽政策规定,将“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的政策进行取消。通俗来说,过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区,是有两年的限售期的,但现在此类政策取消了,某种程度上是的购房的压力开始变小。

菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。其含义是,三四线城市过去库存消化速度是比较快的,而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出,近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

菏泽的限售政策取消,至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

此类政策取消,对于后续市场的影响是很大的。实际上此前包括兰州也有过各类政策的调整,当时也引起关注,但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售,在当前市场基本面下,预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。